Ein Vermieter darf eine Mietkaution, die er von einem Mieter erhalten hat, ausschließlich für solche Forderungen verwenden, die aus dem konkreten Mietverhältnis selbst entstanden sind.
Das stellte der Bundesgerichtshof zugunsten eines Mieters klar, dem der Vermieter die Rückzahlung der Kaution verweigert hatte, indem er die Kaution aus einem Mietverhältnis mit einer alten Forderung aus einem anderen Mietverhältnis verrechnen wollte.

In dem konkreten Fall hatte ein Vermieter einem Mieter eine Wohnung vermietet. Das Mietverhältnis wurde beendet. Nach einiger Zeit mietete der derselbe Mieter von demselben Vermieter erneut eine Wohnung und zahlte zur Sicherung der Mietzahlungen eine Kaution an den Vermieter. Als dieses zweite Mietverhältnis beendet wurde, weigerte sich der Vermieter jedoch, dem Mieter diese Kaution aus dem zweiten Mietverhältnis zurück zu erstatten. Der Vermieter argumentierte, dass er aus dem ersten Mietverhältnis noch Forderungen an den ehemaligen Mieter offen seien. Deshalb wolle er die Kaution aus dem zweiten Mietverhältnis zur Verrechnung der alten Schuld heranziehen. Damit war der Mieter nicht einverstanden und verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der von ihm für das zweite Mietverhältnis geleisteten Kaution.

Schon in erster Instanz wurde der Vermieter zur Auszahlung der Kaution verurteilt. Dieser Meinung folgte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil VIII ZR 36/12 vom 11.07.2012. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass Kautionszahlungen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben erfolgen. Die Zahlung und Entgegennahme einer Kaution begründen ein Treuhandverhältnis und ein Treuhandverhältnis endet immer erst dann, wenn wie in diesem Fall die Kaution an den Mieter zurückerstattet wird. Der Vermieter als Treuhänder darf das ihm anvertraute Geld des Mieters nicht zum Ausgleich von Forderungen verwenden, die mit dem konkreten Miet- und Treuhandverhältnis nichts zu tun haben.

Alternative Mietbürgschaft

Für Mietkautionen sind oft erhebliche Summen fällig, die nicht jeder ohne Weiteres aufbringen kann. Besonders bei jüngeren Leuten, die noch kein ausreichend hohes oder gesichertes Einkommen haben, scheitert der Abschluss eines Mietvertrages oft daran, dass der notwendige Bürgschaftsbetrag nicht aufgebracht werden kann. Trotzdem gibt es auch in solchen Fällen die Möglichkeit, eine Mietkaution durch eine Bürgschaft Dritter aufzubringen (Informationen zur Mietbürgschaft). Der oder die Bürgen können zum Beispiel direkt dem Vermieter gegenüber die Mietzahlungen absichern. Die Bürgschaft wird dann in einem separaten Bürgschaftsvertrag zwischen Bürgen und Vermieter geregelt. Bei jungen Leuten stellen sich oft die Eltern oder andere nahe Verwandte als Bürgen zur Verfügung. Es gibt jedoch auch Banken, die gegen eine entsprechende Gebühr eine Mietbürgschaft übernehmen.

Aktuelle Urteile zum Mietrecht

Das Mietrecht gehört zu einem der vielseitigsten juristischen Gebiete. Regelmäßig ergehen neue Urteile von höchster richterlicher Instanz, in denen das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ständig höchstrichterlich definiert und weiterentwickelt wird. Wer hier in eigener Sache auf dem Laufenden bleiben möchte, der findet unter dem folgenden Link eine gute und regelmäßig aktualisierte Übersicht über sämtliche Mietrecht Urteile.

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